Bild: Paul Zinken / dpa; Martin Kohler
Maren Harnack sagt, Wohnraum ist eine Frage der Gerechtigkeit.

Mit Bafög ein WG-Zimmer in Hamburg finden? Mit dem Einstiegsgehalt eine kleine Wohnung in Berlin? Beides ist fast unmöglich.

Zehntausende sind am vergangenen Samstag gegen explodierende Mieten auf die Straße gegangen. Im Kampf um die Innenstädte der Metropolen wird auch der Ton immer härter (SPIEGEL ONLINE). Aus "Immobilienhaien" sollten "Fischstäbchen" werden, hieß es unter anderem. 

Bei Transparenten und Sprüchen bleibt es nach der Demonstration diesmal nicht. Denn parallel startete die Bürgerinitiative "Deutsche Wohnen enteignen", die den größten privaten Immobilienfirmen Berlins den Grundbesitz wegnehmen will. (SPIEGEL ONLINE)

Wäre das Volksbegehren erfolgreich, würden die 200.000 Wohnungen an das Land Berlin gehen – gegen Entschädigungen in Milliardenhöhe. Das deutsche Grundgesetz erlaubt das zwar, der entsprechende Artikel kam aber noch nie zum Einsatz. All das ist also ein Experiment.

Aber kann das wirklich gut gehen? Wo gab es in Deutschland bereits Enteignungen? Und wie gehen andere Städte mit der Wohnungsnot um?

Darüber haben wir mit Maren Harnack gesprochen. Die Architektin und Stadtplanerin ist Professorin für Städtebau und städtebauliches Entwerfen an der "Frankfurt University of Applied Sciences".

Frau Harnack, sind Enteignungen eine gute Idee – oder utopischer Unsinn?

Ich finde, dass die Diskussion derzeit eine ganz komische Richtung nimmt. Enteignungen sind in Deutschland möglich und es gibt sie bereits regelmäßig. Zum Beispiel, damit Flughäfen und Autobahnen gebaut werden können.

Haben Sie ein Beispiel?

Beim Bau der Messe Stuttgart. Da gab es starken Widerstand der ansässigen Landwirte, weil es um sehr guten Boden ging. Also wurde mit Enteignung gedroht, um die Messe zu bauen. Es wurde sogar ein spezielles Gesetz erlassen, für den Fall, dass die Landwirte nicht kooperieren. Man hat sich dann aber vorher geeinigt. 

Da ging es um Nutzflächen. Gibt es Beispiele, die Wohnraum betreffen?

In der Diskussion um den Braunkohletagebau geht es immer auch um Enteignung von Privatpersonen. Da verschwinden ganze Dörfer. Die Leute werden natürlich entschädigt und bekommen die Möglichkeit, anderswo zu wohnen. Aber viele gehen nicht, weil sie das gut finden oder sowieso ihr Haus verkaufen wollten. Sondern eben mit dieser Drohung im Nacken: Wenn ihr jetzt nicht verkauft, werdet ihr enteignet.

Markus Söder fürchtet, Enteignungen sind ein Schritt in Richtung Sozialismus.

Ich finde es höchst problematisch, wenn Politiker sagen, Enteignungen seien undemokratisch. Sie sind ein legitimes Werkzeug und es ist ganz genau festgelegt, in welchen Fällen und zu welchen Konditionen man enteignen darf. Wenn Politiker etwas anderes behaupten, ist das populistisch und unterminiert die Demokratie. Hinter der Forderung nach Enteignungen steckt auch ein ganz anderes Problem.

Welches?

Die Frage nach dem Ausgleich zwischen Privatinteressen und Gemeinwohl. In unserer sozialen Marktwirtschaft beruht Wohlstand eigentlich auf Leistung. Wenn Sie aber ein Grundstück kaufen und es ein Jahr später für das Doppelte verkaufen, haben Sie keine Leistung erbracht. 

Dann ist eben der Wert meines Grundstücks gestiegen.

Aber dafür haben Sie ja nichts getan. Im Gegenteil: Diese Wertsteigerung wird von der Gesellschaft produziert. Dass die Schulen gut funktionieren, dass das Umfeld sicher ist, all das macht den Wert eines Grundstücks aus. Ich glaube, das ist es, was in Berlin im Moment so viel Unmut hervorruft: Leute engagieren sich dafür, dass es im Quartier besser wird – aber den Gewinn haben andere und die Anwohner werden am Ende auch noch verdrängt.

Also doch enteignen?

Das kann man nicht mit ja oder nein beantworten. Es gibt eine ganze Menge anderer Werkzeuge, die man auch einsetzen muss. Enteignung allein ist sicher keine Lösung.

Was schlagen Sie stattdessen vor?

Zum Beispiel eine Bodenwertsteuer, also eine Steuer auf den Wert der Grundstücke, – nicht auf das Gebäude, das darauf steht. Damit lohnt es sich nicht mehr, leeren Boden in der Innenstadt herumliegen zu lassen – und leistungslose Gewinne würden abgeschafft. Und empirisch lässt sich zeigen, dass damit Grundstückspreise und Mieten tendenziell sinken. 

Außerdem müssten Kommunen Bodenfonds einrichten können, die außerhalb des normalen Haushalts angesiedelt sind. Vorkaufsrechte müssten ausgeweitet werden, Mietspiegel und Verkehrswerte anders berechnet werden.

Das sind alles große Aufgaben, die wir angehen müssen, weil dieses Thema den gesellschaftlichen Frieden bedroht.

In der Debatte um hohe Mieten und knappen Wohnraum schauen alle in Richtung der Großstädte. Haben kleine Städte vielleicht Lösungen?

Es gibt kleinere Städte mit sehr aktiven Wohnungsbaugesellschaften, zum Beispiel in der Stadt Lörrach, wo ich im Gestaltungsbeirat sitze. Dort gehören der städtischen Wohnbaugesellschaft 3000 Wohnungen. Das ist eine ganze Menge in einer kleinen Kommune. Und alle sind einverstanden, dass das eine gute Sache ist – einerseits weil gute Qualität entsteht, andererseits weil die Preise moderat sind. Andere Vermieter müssen sich daran messen lassen und können sich darum nicht alles erlauben.

Warum gibt es solche Wohnungsbaugesellschaften nicht in den Großstädten?

Die gab es. Aber Ende der Neunzigerjahre bis Anfang der Nullerjahre dachte man, das Wohnungsproblem sei gelöst – weshalb diese Wohnungsbaugesellschaften privatisiert wurden. Mit dem Geld wurde dann der Haushalt der Stadt saniert. Das ist auch in Berlin passiert.

Wie gehen andere Großstädte mit der Wohnungsnot um?

Frankfurt hat seine Wohnungsbaugesellschaft noch. Da darf man als Einzelperson keine Vier-Zimmer-Wohnung mieten – weil es politische und soziale Vorgaben gibt. Das wirkt. Sonst würde es in Frankfurt noch schlimmer aussehen.

Die teuerste Stadt Deutschlands ist München. Wie ist es dort?

Da gilt ein Prozentsatz von 30 Prozent für den sozialen Wohnungsbau. Es ist wichtig, dass solche Werkzeuge konsequent angewendet werden und Investoren sich daran halten müssen. Auch Vorkaufsrechte sind ein sehr effektives Werkzeug, wenn es auf dem Markt eng wird.

Erhaltungssatzung und Vorkaufsrecht

Städte haben die Möglichkeit, für bestimmte Gebiete soziale Erhaltungssatzungen festzulegen. Damit soll etwa die Zusammensetzung der Bevölkerung in diesem Gebiet erhalten und Gentrifizierung verhindert werden. Luxusmodernisierungen werden deshalb nicht genehmigt, um die Mieten nicht zu stark in die Höhe zu treiben.

In Gebieten mit Erhaltungssatzung besteht außerdem ein Vorkaufsrecht für die Stadtverwaltung. Wird ein Haus verkauft, hat die Stadt das Recht, es zu Gunsten der Allgemeinheit aufzukaufen. Im Normalfall geht die Immobilie in den Besitz der städtischen Wohnbaugesellschaft über, die an mieterfreundliche Regelungen gebunden ist. (Berliner Mieterverein)

Wie sieht es denn aus, wenn das Vorkaufsrecht durchgezogen wird?

In Frankfurt gab es da einen Fall, der Wellen geschlagen hat. Da hat sich der Käufer eines Hauses geweigert, sich an die Regeln und Ziele der Erhaltungssatzung zu halten. Daraufhin hat die Stadt das Vorkaufsrecht ausgeübt und das Haus erworben.

Das klingt auch nach Enteignung.

Es gab Politiker und Verbände, die das als Eingriff in das Eigentum des Hausbesitzers sahen. Aber im Gegenteil: Das ist ein ganz normaler Fall, in dem Instrumente angewandt wurden, die eine Kommune bereits heute hat. Es ist in Deutschland eben so, dass nicht jeder mit seinem Boden machen kann, was er will. Das steht schon im Grundgesetz.

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